IR - Réduction d'impôt en faveur de l'acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel - Modalités d'application

Actualité liée : [node:date:14363-PGP] : IR - Bornage de la réduction d'impôt en faveur de l'acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel (dispositif « Censi-Bouvard » ou « LMNP ») (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 110, I-G)

§ 1

Le fait générateur de la réduction d’impôt prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI), qui correspond à la première année au titre de laquelle elle est accordée, dépend de la nature de l’investissement. Il est indiqué dans le tableau suivant.

§ 10

Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.

Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

Remarque : Conformément au V de l'article 199 sexvicies du CGI, dans sa rédaction issue du G du I de l’article 110 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, s'agissant des acquisitions de logements en l'état futur d'achèvement ou de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, cette réduction d'impôt s'applique sous réserve :

que l'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation intervienne au plus tard le 1er juillet 2025 ;

ou, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement après le 1er juillet 2021, que le logement soit achevé dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition.

§ 20

Au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt (V § 340 et 350). Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période.

§ 30

elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement au titre duquel la réduction d'impôt est demandée ;

elles sont louées à l'exploitant de l’établissement ou de la résidence ;

elles sont occupées, le cas échéant, par un occupant de l’établissement ou de la résidence.

§ 40

Exemple : Si une indivision comportant quatre indivisaires à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 360 000 €, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un quart du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 75 000 € pour chacun des quatre indivisaires.

Les intéressés peuvent, le cas échéant, bénéficier de cet avantage fiscal à raison d’autres investissements éligibles réalisés au cours de la même année à hauteur du solde disponible du plafond de 300 000 €, soit à hauteur chacun, appartenant par hypothèse à des foyers fiscaux différents, de 225 000 €.

§ 70

Lorsque les frais afférents à l’acquisition sont, au choix du contribuable, inscrits parmi les charges immédiatement déductibles en application des dispositions de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, ces dépenses ne sont pas comprises dans la base de la réduction d’impôt.

§ 100

Les travaux de réhabilitation s’entendent notamment des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la réhabilitation lorsque ces dépenses viennent majorer le prix d’inscription du logement à l’actif du bilan de son propriétaire.

Les prestations d’étude, d’organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l’établissement des états et attestations (II-C-3 § 110 du BOI-IR-RICI-220-10-10) sont également pris en compte lorsque ces dépenses viennent majorer le prix d’inscription du logement à l’actif du bilan de son propriétaire.

En revanche, le travail personnel du contribuable n’est pas pris en compte.

§ 130

La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable correspond à la date d’acquisition du logement, quelle que soit la nature de l’investissement. La date d’acquisition s’entend de celle correspondant à la date de signature de l’acte authentique.

La date du fait générateur de la réduction d’impôt (I § 1 et 10), c’est-à-dire celle à partir de laquelle le contribuable pourra effectivement bénéficier de la réduction d’impôt, diffère, dans certains cas, de la date à retenir pour l’appréciation du taux applicable. Ces deux dates ne coïncident en effet qu’en cas d’acquisition d’un logement neuf achevé ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.

Exemple : Un contribuable qui acquiert en N un logement en l’état futur d’achèvement dans une résidence avec services pour étudiants pourra bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt au taux applicable au titre de l'année N, y compris si l’achèvement de ce logement n’intervient qu’à compter de N+2.

§ 140

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.

§ 150

L’article 105 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 prévoit une réduction homothétique de 10 % des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu compris dans le champ du plafonnement global (« rabot »), sous réserve de quelques exceptions.

§ 170

La réduction homothétique mentionnée au III-B-1 § 150 s’applique, sous réserve des exceptions mentionnées au III-B-2-b § 180 à 210, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011.

§ 180

Par exception, la diminution du taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2011 ne s’applique pas aux dépenses pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.

La date à retenir pour l’appréciation de l’engagement de réaliser un investissement immobilier ainsi que les modalités de justification diffèrent selon la nature de l’investissement.

§ 190

La date à retenir pour apprécier l’engagement de réaliser un investissement immobilier est celle de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente. Ainsi, lorsque le contribuable s’est engagé à réaliser un investissement au plus tard le 31 décembre 2010, le taux de la réduction d’impôt applicable à cette opération n’est pas diminué au titre du « rabot ».

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration une copie de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente concernée, afin de lui permettre de s'assurer que l’engagement de réaliser l’investissement est effectivement intervenu au plus tard le 31 décembre 2010.

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier qu’il s’est engagé à réaliser l’investissement concerné au plus tard le 31 décembre 2010, le taux de la réduction d’impôt applicable à l’opération concernée est soumis au « rabot ».

§ 200

Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, l’engagement de réaliser un investissement peut prendre la forme d’un contrat préliminaire de réservation visé à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (CCH) signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010, à condition que l’acte authentique d’achat correspondant ait été signé au plus tard le 31 mars 2011.

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration une copie du contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts ainsi qu’une copie de l’acte authentique d’achat s’y rapportant, afin de lui permettre d’apprécier si la diminution de 10 % du taux de la réduction d’impôt doit ou non s’appliquer.

§ 210

§ 220

Le I de l’article 76 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 prévoit une diminution du taux de droit commun de la réduction d’impôt. Le taux de la réduction d’impôt est ainsi ramené, avant application de la deuxième réduction homothétique de 15 % de l’avantage en impôt procuré par un certain nombre d’avantages fiscaux mentionnée au III-C-1-b § 230 (« rabot »), à 14 %.

§ 230

L’article 83 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 prévoit une deuxième réduction homothétique, calculée au taux de 15 % (« rabot »), des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu compris dans le champ du plafonnement global prévu à l’article 200-0 A du CGI, sous réserve de quelques exceptions. À ce titre, le taux de la réduction d’impôt fait l’objet d’une diminution de 15 %.

§ 240

La combinaison de la diminution du taux de droit commun de la réduction d’impôt avec la diminution applicable au titre du « rabot » a pour effet de ramener le taux de la réduction d’impôt à 11 %.

§ 250

Les dispositions mentionnées au III-C-1 § 220 à 240 s’appliquent, sous réserve des exceptions mentionnées au III-C-2-b § 260 à 290, aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012.

§ 260

Par exception, les dispositions mentionnées au III-C-1 § 220 à 240 ne s’appliquent pas aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.

Dans ce cas, les investissements réalisés en 2012 ne sont concernés ni par la diminution du taux de droit commun de la réduction d’impôt ni par le « rabot ». Ces investissements sont par suite éligibles à l’avantage fiscal au taux de 18 %.

La date à retenir pour l’appréciation de l’engagement de réaliser un investissement immobilier ainsi que les modalités de justification diffèrent selon la nature de l’investissement.

§ 270

La date à retenir pour apprécier l’engagement de réaliser un investissement immobilier correspond à celle de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente.

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration une copie de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente concernée afin de lui permettre de s'assurer que l’engagement de réaliser l’investissement est effectivement intervenu au plus tard le 31 décembre 2011.

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier qu’il s’est engagé à réaliser l’investissement au plus tard le 31 décembre 2011, le taux de la réduction d’impôt applicable à l’opération concernée est soumis à la fois à la diminution du taux de droit commun de la réduction d’impôt et à la diminution du taux au titre du « rabot ».

§ 280

Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, l’engagement de réaliser un investissement peut prendre la forme d’un contrat préliminaire de réservation visé à l'article L. 261-15 du CCH signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011, à condition que l’acte authentique d’achat correspondant soit signé au plus tard le 31 mars 2012.

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration une copie du contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts ainsi qu’une copie de l’acte authentique d’achat s’y rapportant, afin de lui permettre d’apprécier si les diminutions de taux de la réduction d’impôt doivent ou non s’appliquer.

§ 290

Les taux de la réduction d’impôt applicables aux investissements réalisés en 2012 sont récapitulés dans les tableaux suivants :

§ 300

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11 % pour les investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2022.

§ 310

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu (I § 1 et 10). Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

§ 320

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.

§ 340

Cela étant, la base de l'avantage fiscal retenue pour la détermination de la réduction d'impôt ne peut pas excéder au titre d'une même année la somme de 300 000 € (II-A-1 § 20).

§ 350

Exemple : Un contribuable acquiert en 2010 deux logements neufs dans une résidence avec services pour étudiants, pour un prix respectif de 175 000 € et de 150 000 €. Le montant de la réduction d’impôt imputable est déterminé comme exposé dans le tableau suivant.

Ainsi, au titre de l’année d’acquisition des logements (2010), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt d’un montant de 8 333 €. Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par le contribuable au titre de l’acquisition de ces deux logements s’élèvera in fine à 75 000 €, étalé sur neuf ans.

§ 370

L'article 200-0 A du CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux.

Ainsi, l’ensemble des avantages fiscaux entrant dans le champ de ces dispositions, dont la réduction d’impôt prévue à l'article 199 sexvicies du CGI, ne peut pas procurer au contribuable une réduction de son impôt sur le revenu supérieure à un montant de 10 000 €.

§ 380

À la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt au titre des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle n’est subordonnée à aucun zonage.