IFI 2026 : 10 Stratégies d'Optimisation Patrimoniale

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Principe

IFI : Impôt Fortune Immobilière. Remplace ISF depuis 2018. Concerne patrimoine immobilier net taxable > 1,3 M€.

À noter : le projet de transformation en « impôt sur la fortune improductive » débattu fin 2025 a été abandonné — le barème et l'assiette de l'IFI restent inchangés en 2026.

Barème

• 0% jusqu'à 800 000€
• 0,5% de 800 000€ à 1,3 M€
• 0,7% de 1,3 M€ à 2,57 M€
• 1% de 2,57 M€ à 5 M€
• 1,25% de 5 M€ à 10 M€
• 1,5% au-delà 10 M€

Décote si patrimoine 1,3 M€ à 1,4 M€.

Assiette

Inclus : résidence principale (abattement 30%), immeubles locatifs, SCI, parts SCPI, immeubles détenus via sociétés.

Exclus : biens professionnels, œuvres d'art, bateaux, actifs financiers.

10 Stratégies

1. Déduire dettes immobilières (emprunts en cours — attention aux règles anti-abus de l'art. 974 : prêts in fine amortis fiscalement, dettes familiales, plafonnement au-delà de 5 M€)

2. Créer SCI à l'IR (conservation patrimoine familial)

3. Investir bois/forêts (exonération 75%, art. 976)

4. Immobilier professionnel (exonération des biens affectés à votre activité principale, art. 975 — c'est LE régime d'exonération de l'IFI ; à noter : ni les monuments historiques ni le pacte Dutreil n'exonèrent d'IFI, contrairement à une confusion répandue avec les droits de succession)

5. Démembrement (nu-propriétaire hors IFI, art. 968)

6. Donation avec réserve d'usufruit

7. Plafonnement de l'IFI (IFI + IR plafonnés à 75% des revenus — stratégie clé des gros patrimoines à faibles revenus)

8. Investir actifs financiers (hors IFI)

9. Optimiser résidence principale (abattement 30%)

10. Dons aux organismes d'intérêt général (réduction d'IFI de 75% du don, plafonnée à 50 000 €)

Déclaration

Annexe à déclaration revenus (2042-IFI). Échéance : mai-juin selon département.

Paiement avec impôt revenu.