Comment Déclarer ses Revenus Locatifs LMNP en 2026 : Guide Étape par Étape

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Pour chiffrer l'impôt correspondant : simulateur d'impôt sur le revenu →

Introduction

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) reste l'un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les investisseurs immobiliers en 2026. Toutefois, la déclaration des revenus LMNP comporte des subtilités qu'il convient de maîtriser pour optimiser votre fiscalité.

Ce guide détaille étape par étape la déclaration de vos revenus locatifs meublés, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel.

LMNP : Rappel du Cadre Juridique

Conditions du statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP (CGI art. 35 bis et 155 IV), vous devez :

• Louer un bien meublé (liste des équipements obligatoires : décret n°2015-981)
• Percevoir des recettes locatives inférieures à 23 000 €/an OU n'excédant pas les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal

(Le critère d'inscription au RCS a été supprimé — censure du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, entérinée par la LF 2020 : seuls les deux critères de recettes de l'art. 155 IV du CGI comptent.)

Immatriculation obligatoire

Tout loueur meublé doit s'immatriculer — depuis le 1er janvier 2023 via le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr, qui a remplacé le P0i au greffe). Vous recevez un numéro SIRET classé en BIC (activité 6820A ou 6820B).

Micro-BIC ou Régime Réel : Le Choix Crucial

Le régime micro-BIC

Conditions : recettes locatives ≤ 83 600 €/an (meublé classique, seuil en vigueur depuis le 1er juillet 2026 ; 77 700 € pour les revenus 2025) ou ≤ 15 000 € (meublé de tourisme non classé, loi Le Meur, dès les revenus 2025).

Fonctionnement :

• Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (meublé classique)
• Abattement de 30% pour les meublés de tourisme non classés (loi de finances 2024)
• Abattement de 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, plafond 83 600 € (loi Le Meur, confirmé par CE 16/09/2025 n° 505228 pour les chambres d'hôtes — le 71%/203 100 € ne subsiste que pour la véritable para-hôtellerie avec prestations hôtelières)
• Minimum d'abattement : 305 €

Avantage : simplicité de déclaration, pas de comptabilité obligatoire.

Inconvénient : pas de déduction des charges réelles ni d'amortissement.

Le régime réel simplifié

Fonctionnement : déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien et du mobilier.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt et frais bancaires
• Taxe foncière (hors TEOM si récupérée)
• Assurance PNO
• Charges de copropriété non récupérables
• Travaux d'entretien et de réparation
• Frais de gestion (comptable, agence)
• CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Amortissement :

• Immeuble : 2 à 3% par an sur 30 à 50 ans (hors terrain, ~20%)
• Mobilier : 10 à 20% par an sur 5 à 10 ans
• Travaux d'amélioration : amortis sur leur durée d'usage

Avantage : réduction significative voire annulation de l'impôt grâce aux amortissements.

Comparaison chiffrée

Déclaration Micro-BIC : Étape par Étape

Étape 1 : Formulaire 2042-C-PRO

Renseignez vos recettes brutes dans la case :

• 5NI (déclarant 1) ou 5OI (déclarant 2) pour les locations meublées classiques (la case 5ND a été supprimée sur le formulaire 2026)
• 5NG ou 5OG pour les meublés de tourisme classés
• 5NH ou 5OH pour les meublés de tourisme non classés

Étape 2 : Recettes à déclarer

Déclarez le montant brut des loyers perçus (charges comprises). L'administration applique automatiquement l'abattement.

Étape 3 : Cotisations sociales

Les revenus LMNP relèvent des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, assis sur le revenu net après abattement. Leur taux global est de 18,6 % : 10,6 % de CSG (article L. 136-8, I-2° du code de la sécurité sociale, modifié par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières échappent à cette hausse et restent à 17,2 % (même article, IV).

Pour quelle année ? Selon la brochure pratique de la DGFiP sur l'impôt des revenus 2025, la hausse de la CSG s'applique dès les revenus 2025 déclarés en 2026 pour les revenus du patrimoine, dont les revenus LMNP : 18,6 % sur l'avis d'imposition de 2026. Pour les revenus 2024 et antérieurs, le taux était de 17,2 %.

Déclaration Régime Réel : Étape par Étape

Étape 1 : Liasse fiscale 2031 + annexes

Vous devez produire :

• Formulaire 2031 : déclaration de résultat BIC
• Annexe 2033-A : bilan simplifié
• Annexe 2033-B : compte de résultat simplifié

Date limite : 2e jour ouvré suivant le 1er mai (+ 15 jours de tolérance en télédéclaration). La campagne 2026 est passée — si vous avez raté l'échéance ou fait une erreur, déposez sans attendre (la régularisation spontanée limite fortement les pénalités) et préparez dès maintenant l'exercice 2026.

Étape 2 : Report sur 2042-C-PRO

Reportez le résultat (bénéfice ou déficit) dans les cases :

• 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit) pour le déclarant 1
• 5OA ou 5OY pour le déclarant 2

Étape 3 : Gestion des déficits

Le déficit LMNP est imputable uniquement sur les revenus de même nature (BIC non professionnel) pendant 10 ans. Il ne réduit pas votre revenu global.

Réforme 2025 : Impact sur les Plus-Values LMNP

La réintégration des amortissements

Nouveauté majeure (article 24 LF 2025) : depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sur le bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Concrètement : si vous avez amorti 60 000 € sur un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 €, la plus-value imposable est calculée sur :

• Prix de cession : 250 000 €
• Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € - 60 000 € = 140 000 €
• Plus-value : 110 000 € (au lieu de 50 000 € sans réintégration)

Exceptions

La réintégration ne s'applique pas :

• Aux résidences-services agréées : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes handicapées, EHPAD (exceptions de l'art. 84 LF 2025)
• Si le loueur est LMP (professionnel)

Seuls les amortissements pratiqués sur l'immobilier sont réintégrés — ceux du mobilier en sont exclus.

Calcul de l'impôt sur la plus-value

Utilisez notre simulateur plus-value immobilière pour estimer l'impact. La plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention :

• Exonération IR : après 22 ans
• Exonération PS : après 30 ans

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Tout loueur LMNP est redevable de la CFE, un impôt local basé sur la valeur locative du bien. Montant variable selon la commune (300 € à 2 000 €).

Exonération la première année civile d'activité (déclarer avant le 31 décembre sur formulaire 1447-C).

Erreurs Fréquentes à Éviter

1. Oublier l'immatriculation : sans SIRET, votre déclaration peut être rejetée

2. Confondre micro-BIC et micro-foncier : le micro-foncier (30% d'abattement) concerne la location nue, pas meublée

3. Ne pas conserver les justificatifs : l'administration peut contrôler sur 3 ans (6 ans en cas de fraude)

4. Mauvais calcul des amortissements : faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel spécialisé

5. Oublier les prélèvements sociaux : 18,6% en plus de l'IR (LFSS 2026)

Outils Pratiques

• Simulateur d'impôt sur le revenu 2026 pour estimer votre IR global
• Simulateur plus-value immobilière pour anticiper l'impôt à la revente
• Assistant IA fiscal pour vos questions personnalisées sur le LMNP

FAQ

Puis-je passer du micro-BIC au réel en cours d'année ?

L'option pour le réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration. Depuis la LF 2022, elle est valable un an, reconduite tacitement, et révocable chaque année dans le même délai.

Les meublés Airbnb sont-ils concernés ?

Oui, les revenus Airbnb sont déclarés en BIC meublé. Au-delà de 120 jours/an pour une résidence principale, une autorisation de changement d'usage peut être nécessaire.

Dois-je m'affilier à la SSI ?

L'affiliation sociale est obligatoire dès que vos recettes de location meublée de courte durée dépassent 23 000 €/an — que le meublé soit classé ou non (art. L.611-1 CSS). Le classement ouvre seulement une option pour le régime général plutôt que la SSI. La location meublée longue durée n'y est pas soumise tant que vous restez LMNP.

Sources officielles : CGI art. 35 bis, 39 C, 50-0, 155 IV | CSS art. L. 136-8 (LFSS 2026, art. 12) | BOI-BIC-CHAMP-40-20 | LPF art. L.169 | Loi de finances 2025 art. 24 | Brochure pratique DGFiP 2026 (revenus 2025), « Principales nouveautés »